Kiracıdan Kaynaklanan Nedenlerle Tahliye Davası

Bir önceki yazımda kiraya verenden kaynaklanan nedenlerle tahliye çeşitlerini incelemiş, bazı Yargıtay kararlarıyla konuyu pekiştirmeye çalışmıştım. Yine aynı mantıkta kiracıdan kaynaklanan tahliye nedenleriyle ilgili açıklamalar ve kararlar getirmeye çalışacağım.

1.     Yazılı Boşaltma (Tahliye) Üstlenmesi (Taahhüdü) Nedeniyle Tahliye Davası: Uygulamada tahliye taahhütnamesi olarak da bilinen bu kavram TBK md. 352/1’de anlatılmaktadır. “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa, kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak 1 ay içinde sonlandırabilir.” Bu konudaki temel hususlar, tahliye taahhütnamesinin kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olmasıdır. Bu tahliye taahhütnamesi yazılı olmak zorundadır. Sözlü taahhüt geçerli olmayıp yazılı olması geçerlilik şartıdır. Tahliye taahhütnamesinde, tahliyenin ne zaman olacağı ile ilgili tarih belirli olmalıdır. Beyaza imza atan kiracı, ilgili tarihlerin sonradan kiraya veren tarafından doldurulması halinde eğer ki imzaya itiraz da yoksa bu doldurmaları kabul etmiş sayılır.

YHGK., 17.11.1999, E. 1999/6-965, K.1999/975 sayılı kararında birden çok kiralayan olması durumunda “kiracılar arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan taahhüdün de kiracılar tarafından birlikte verilmesi gerekir.” demiştir.

Y.6.HD 07.04.2009 T. 2009/1388 E., 2009/2938 K. Sayılı kararında “Borçlar Kanunu’nun 149.maddesi gereği sözleşmeler şartlı yapılabiliyorsa bunun doğal sonucu olarak tahliye taahhütnameleri de şartlı olabilir.” Demiştir.

2.     İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye: iki haklı ihtar nedeniyle tahliye TBK md. 352/2’de düzenlemiştir. İlgili düzenlemeye göre kiracı, kira bedelini ödemediği durumlarda bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira yılının bitim tarihinden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye sadece konut-çatılı iş yeri kiralarında mümkündür. Bir yer arsa olarak kiraya verilmiş sonradan ev yapılmış olması onun niteliğinin değiştiğini göstermez. Bu iki haklı ihtar aynı kira yılı için farklı kira ayları için yapılmalıdır. Örneğin, aynı kira yılı içerisinde mayıs ayı için iki kere ihtar yapılması haklı tahliye sebebi olarak gösterilmez. İki haklı ihtar olabilmesi için örnek olarak bir kira yılı içerisinde hem nisan ayı hem de mayıs ayı için ihtar çekilmelidir. Uzun dönem kira sözleşmelerinde kira yılları toplam kira sözleşmesi kadar olan süre değil de yıl yıl bölünerek değerlendirilir. İlgili ihtarlar, iade taahhütlü mektup, telgraf ve noter aracılığıyla yapılabilir. İhtarda hangi ayın bedelinin istendiği, ne kadar istendiği gibi hususlar yer almalıdır. Bu ihtarda kiracıya belli bir sürede ödemesi için süre verilmesine gerek yoktur. Kiracı hakimiyet alanına ulaştığı an ödemesi gerekir. İcra ödeme emri de ihtar yerine geçmektedir.

Y.3.HD 15.05.2018 T. 2017/16973 E., 2018/5110 K.

“(…) kira bedelinin konutta ödemeli olarak PTT’ye veriliş tarihi yasal ödeme tarihi olup, kiralayanın eline geçme tarihi önem taşımaz (…)” Y.6.HD 15.12.2005 T. 2005/11607 E., 2005/11706 K.

3.     Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçede veya Beldede Konutunun Bulunması: Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri ile ilgili olarak son sebebimizdir. TBK 352/son düzenlemiştir. Bu düzenlemedeki amaç kötü niyetle kişinin daha ucuza bir konutta oturmasına engel olmaktır. Kiralananın ve birlikte yaşayan eşinin sahip olduğu taşınmazın konut niteliğinde olması gerekir. Tapuya mesken olarak kayıtlı olsa da konut olarak kullanılmayan yerler bu kapsamda dahil değildir. Örnek olarak kiralanan yazlık kullanım amaçlı kiralansa da sürekli bir oturma amacı taşımadığından konut olarak değerlendirilemez. Bir diğer şart ise oturmaya elverişli konut olmasıdır. Kiralananla aynı belde veya ilçede yer alması gerekir. Kiracı veya birlikte yaşadığı eşi açısından sosyal, fiziki ve sağlık açısından uygun bir konut olmalıdır. Kiraya veren bu durumu en baştan biliyor olmamalıdır. İşte bu nedenlerin varlığı halinde sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.

Y.3.HD 28.02.2018 T. 2018/504 E., 2018/1840 K.

KAYNAKÇA:

1)    https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6098&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5

2)    KANIK, Hikmet, Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Yetkin Yayınları, Ankara 2024.