Tahliye Davaları Hakkında Genel Esaslar

Bu yazımda Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ve 356.maddeleri arasında düzenlenen kira tahliye davalarının genel esaslarını değerlendirip, konuyla alakalı birkaç Yargıtay kararı vereceğim.

İlk olarak, Kanun bu süreci kiraya verenden kaynaklanan sebepler ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olarak ayırmıştır. Ben de kanundaki sıraya uyarak bu yazımda sadece  kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle başlayacağım.

Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler:

1.     Md.350’de gereksinim, yeniden inşa ve imar düzenlenmiştir. Bu maddede gereksinim için kişinin kendisi, alt soyu, üst soyu, eşi ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin var olması halinde tahliye davasının açılabileceği öngörülmüştür. Bu ihtiyaç halinde davayı açabilecek kişiler, kiraya verenin bizzat kendisi, kiraya veren olmayan malik, paylı mülkiyet sahipleri (pay ve paydaşların çoğunluğu aranır.) elbirliği ile mülkiyet hakkı sahipleri, yeni malike intikali halinde yeni malik ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir. Konut ihtiyacı samimi, gerçek ve zorunlu olmalıdır. İş yeri değişikliğine bağlı olarak daha yakın kiralanana ihtiyaç olması, çocukların okuluna yakın olması, sağlık ya da fizyolojik nedenlerden dolayı asansöre ihtiyaç duyulması gibi somut olaylara göre farklılık gösteren sebepler de samimi ve gerçek ihtiyaç olarak değerlendirilebilir. Bu ihtiyaçlar devamlılık arz etmelidir. Henüz doğmamış ve gerçekleşmesi uzun sürecek ihtiyaçlar tahliye sebebi değildir. Bu ihtiyaçlar yargılama esnasında da devam etmelidir. İlgili ihtiyaç, devamlı olması gereken bir ihtiyaç olarak değerlendirilse de örnek olarak gurbetçilerin yılın belli bir dönemi geldikleri yerde konuta ihtiyaç duymaları, yazlık yerde ihtiyaç duyulan yazlık konutlar gibi meskenlere duyulan ihtiyaçlar da sürekli ihtiyaç olarak değerlendirilmiştir. zira Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 27.10.2014 T. 2014/11405 E., 2014/11609 K. Sayılı kararında “(…) Ancak uygulamada yazlık ihtiyacı yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı olarak nitelendirilmiştir. Bu ilkeden hareketle taraflara yazlık ihtiyacına yönelik delillerin ibrazı için imkan tanınarak dava konusu taşınmazın bulunduğu yer ve mimari yapısı itibariyle yazlık nitelikte olup olmadığı hususunun araştırılması gerekirken eksik inceleme ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir (…)” denmiş ve yılın belli bir dönemi duyulan ihtiyaç sürekli olarak nitelendirilmiştir.

2.     Yine aynı maddede “Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise” belirtilerek kiralananın inşa durumunda da tahliye davası açılabileceği belirtilmiştir. Buradaki önemli hususlar ise, kiralanan sadece yıkılmamalı, yıkılıp yerine yenisinin inşa edilmesi gerekmektedir. Bu yeniden inşa projesinin gelişi güzel bir şekilde değil de resmi mercilerinden gerekli onaylarının alınması şeklinde olması gerekir. bir diğer husus ise bu inşa ve tamir basit hususlar hakkında olmamalı ilgili onarımlar esnasında ilgili yerin kullanımına uygun düşmeyecek şekilde esaslı değişiklikler olması gerektiği belirtilmiştir. Yapılması planlanan proje kiralanana uygun olmalıdır. Yukarıda

Yukarıda anlattığımız şartların sayılması halinde dava açma süreleri ile ilgili olarak ilgili kanun maddesi “belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” Olarak değerlendirmiştir.

Kiraya verenden kaynaklanan bir diğer tahliye sebebi ise yeni malikin gereksinimidir.

3.     “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir” Türk Borçlar Kanunu md.351 ilgili hususun genel şartlarını bu şekilde vermiştir. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tapuya tescille olur. Taşınmaz üzerinde tasarruf elde edebilme hakkı tescille doğar. Bazı hallerde (miras yolu, kamulaştırma, cebri icra yolu, mahkeme kararının kesinleşmesi hallerinde.) taşınmaz mülkiyeti tescilden önce kazanılır. Bu şekilde mülkiyet kazanan kişiler de TBK md.351 uyarınca dava açma hakkına haizdirler. Eğer ki yeni malik mülkiyeti kazandığı andan 6 aydan az süre kaldıysa bu 6 ayın tamamlanmasını beklemeden mevcut kira süresi bitiminden itibaren 1 ay içinde önceki kiraya verenin yaptığı sözleşemeye istinaden gereksinim nedeniyle tahliye davası açılabilir. Bu hususta yeni malike bir seçimlik hak tanınmıştır: Sözleşmenin sonundan itibaren bir ay içinde dilerse de mülkiyet elde ettiği tarihten itibaren 1 ay içinde ihtar çekip 6 ay sonra da tahliye davası açabilir. (YHGK 18.02.2015 T. 2014/6-2410 E., 2015/818 K.)

Kanunumuzda kiraya verenden kaynaklanan tahliye davası açabilme nedenleri bu şekilde verilmiştir. Bu yazımda bu şartların özlerini değerlendirmeyi amaçladım. Alta ilgili şartlarla alakalı olarak 3 tane Yargıtay kararı ekleyerek yazımı son vereceğim.

·       İhtiyaç nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyaç iddiasının hüküm kesinleşinceye kadar devam etmesi gerekir. (Y.3.HD 21.03.2018 T. 2017/9251 E., 2018/2813 K.)

·       Kiraya verenin oğlunun yakın zamanda evlendiğini ve maddi açıdan zorluğa düştüğü bu nedenle de dava konusu yeri kendi adına işletmeye ihtiyacı olduğu, davacının ihtiyacı tanık anlatımları ile ispatlamış olduğu, davacının işletmesinin çevredeki en büyük işletmelerden biri olması, ihtiyaçlının babasının yanında çalışmasını zorunlu kılmayacağından, bu durum ihtiyacın samimi olmadığını göstermez. (Y.3. HD 06.12.2017 T. 2017/7019 E., 2017/17123 K.)

·       Kanun hükmüne ve Yargıtay’ın yerleşik ihtiyaçlarına göre şirketin ihtiyacı nedeniyle kiraya veren gerçek kişi ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz. (Y. 3.HD 4.10.2017 T. 017/4717 E., 2017/13324 K.

KAYNAKÇA:

1)    https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6098&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5

2)    KANIK, Hikmet, Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Yetkin Yayınları, Ankara 2024.